Ramai pembeli rumah pertama tertarik dengan projek yang menawarkan cashback. Salah seorang klien kami hampir membeli rumah under construction kerana tawaran ini — sebelum dia faham kenapa harga mutlak (absolute price) jauh lebih penting.
Bagaimana cashback biasanya berfungsi
Dalam banyak kes, harga dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) ditetapkan lebih tinggi daripada harga yang sebenarnya diterima oleh penjual. Pinjaman bank dikira berdasarkan harga SPA yang lebih tinggi itu, dan sebahagian daripada lebihan dipulangkan kepada pembeli sebagai “cashback”.
Risiko yang ramai tak nampak
1. Pinjaman lebih besar, ansuran lebih tinggi
Jumlah pinjaman yang lebih tinggi bermaksud ansuran bulanan dan jumlah faedah keseluruhan yang lebih tinggi — untuk rumah yang sama.
2. Nilai pasaran lebih rendah daripada hutang
Jika harga SPA melebihi nilai pasaran sebenar, anda mungkin berhutang lebih daripada nilai rumah itu sendiri (negative equity). Ini menyukarkan anda untuk menjual atau membiayai semula (refinance) kemudian hari.
3. Kesan pada kelayakan pinjaman seterusnya
Komitmen bulanan yang lebih tinggi meningkatkan nisbah hutang kepada pendapatan (DSR) anda, sekali gus mengurangkan peluang untuk beli rumah kedua.
4. Risiko perundangan dan dokumentasi
Mengisytiharkan harga yang tidak mencerminkan transaksi sebenar kepada bank boleh membawa risiko. Sentiasa dapatkan nasihat peguam dan pastikan semua dokumen tepat.
Fokus pada harga bersih (nett price)
Soalan yang betul bukan “berapa cashback?”, tetapi:
- Berapa harga bersih selepas semua diskaun dan rebat?
- Berapa harga psf berbanding transaksi sebenar di kawasan sama?
- Berapa nilai penilaian bank?
- Adakah ansuran bulanan selesa ikut gaji dan komitmen saya?
Untuk cara semak nilai sebenar, baca: Cara Semak Harga Pasaran Rumah Sebelum Beli.
Kesimpulan
Cashback boleh mengaburi keputusan. Rumah yang dibeli pada harga yang betul — walaupun tanpa cashback — hampir selalu lebih selamat untuk jangka panjang. Buy right, low risk.
Ada tawaran cashback di tangan?
Bawa dalam sesi 1-on-1 — kami bantu anda nilai sama ada ia berbaloi.